近期，房產(chǎn)咨詢數(shù)據(jù)顯示，包括長(zhǎng)春在內(nèi)的五個(gè)城市商品住宅庫(kù)存消化周期已超過兩年，這一現(xiàn)象凸顯了當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的供需失衡壓力。庫(kù)存消化周期是衡量市場(chǎng)健康度的重要指標(biāo)，通常以現(xiàn)有庫(kù)存量除以月均銷售速度計(jì)算。周期超過兩年，意味著在不新增供應(yīng)的情況下，需超過24個(gè)月才能清空現(xiàn)有住宅庫(kù)存，遠(yuǎn)高于12-16個(gè)月的合理區(qū)間。

造成這一狀況的原因復(fù)雜多樣。部分城市在過去幾年土地供應(yīng)過量，導(dǎo)致住宅新增供應(yīng)持續(xù)高位，而人口流入放緩或經(jīng)濟(jì)增速下降削弱了購(gòu)房需求。以長(zhǎng)春為例，作為老工業(yè)基地，其人口外流趨勢(shì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后，影響了住房市場(chǎng)的活力。近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，購(gòu)房門檻提高，加之宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增加，使得潛在購(gòu)房者觀望情緒濃厚，交易節(jié)奏顯著放緩。疫情反復(fù)也進(jìn)一步抑制了線下看房和交易活動(dòng)，延長(zhǎng)了庫(kù)存去化時(shí)間。

庫(kù)存高企對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)多重影響。一方面，開發(fā)商面臨資金回籠壓力，可能通過降價(jià)促銷來(lái)加速去庫(kù)存，但這容易引發(fā)房?jī)r(jià)下行預(yù)期，形成惡性循環(huán)。另一方面，土地市場(chǎng)可能隨之降溫，影響地方財(cái)政收入。長(zhǎng)期來(lái)看，高庫(kù)存若得不到有效化解，將拖累城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源利用效率。

針對(duì)此問題，各地正積極出臺(tái)政策應(yīng)對(duì)。例如，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少住宅用地投放；鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型，發(fā)展租賃住房或商業(yè)地產(chǎn)；放寬人才購(gòu)房限制，刺激需求釋放。同時(shí)，中央政府強(qiáng)調(diào)因城施策，支持合理住房需求，避免“一刀切”調(diào)控。未來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策精準(zhǔn)發(fā)力，這些城市的庫(kù)存壓力有望逐步緩解，但過程可能需較長(zhǎng)時(shí)間。

總體而言，長(zhǎng)春等五城商品住宅庫(kù)存消化周期超兩年，警示市場(chǎng)需關(guān)注供需平衡。各方應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，推動(dòng)供給側(cè)改革與需求端激勵(lì)相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。